کنفرانس بین المللی حقوق ساخت

صفحه اصلی / دومین کنفرانس بین المللی حقوق ساخت

تملیک تدریجی در قانون پیش فروش ساختمان

نویسندگان :

حسین کاویار¹ محدثه شریفی²

1- دانشگاه اراک 2- دانشگاه آزاد اسلامی واحد دماوند

کلمات کلیدی :

قرارداد پیش فروش، تملیک تدریجی، ضمانت اجرا

چکیده :

موضوع: مفهوم لغوي «پيش فروش» با مفهوم حقوقي آن «به معناي سلف» مطابقت دارد و همواره پيش فروش نام ديگر بيع سلف ذكرشده است. همچنین گسترش قراردادهاي مربوط به پيش فروش ساختمان از يك طرف و ناكارآمدي مقررات قانون مدني در حمايت از پيش خريداران ساختمان، قبل از ساخت كامل آن و به دنبال آن ايجاد مشكلات بسيار براي افراد جامعه موجب گردید، بالاخره قانونی خاص راجع به قراردادهای پیش فروش ساختمان در سال 1389 به تصویب برسد. تصويب قانون يادشده را بايد منشاً تحولاتي در فروش ساختمان دانست؛ پيش بيني جريمة تأخير در صورت انجام نشدن به موقع تعهدات براي پيش فروشنده، لزوم تنظيم سند رسمي، تملیک تدریجی ساختمان به پیش خریدار و ديگر ضمانت اجراها كه متفاوت از ضمانت اجراهاي موجود در قانون مدني مي باشد، از جملة اين تحولات است. يكي از مهمترين تعهدات پيش فروشنده در اين قانون، تملیک تدریجی ساختمان به پیش خریدار و ضمانت اجراي آن می باشد؛ که در در مالکیت تدریجی، در زمان انعقاد عقد، مالکیت به صورت کامل ایجاد نمی شود و به صورت دوره ای بوده و نسبت به مقدار کار صورت گرفته و ثمن پرداختی، مالکیت حادث می گردد. اهداف: نحوه جرم انگاری و تحلیل قرارداد پیش فروش ساختمان و راهکارهای اجرایی راهبردی جهت پیشگیری از ارتکاب جرم مربوطه از اهداف این پژوهش می باشد. روش شناسی پژوهش: در این پژوهش با استفاده از روش توصیفی- تحلیلی و با استفاده از منابع کتابخانه ای آسیب شناسی تملیک تدریجی در پیش فروش ساختمان مورد واکاوی قرار خواهیم داد. یافته ها و نتیجه گیری: كساني كه به بررسی جرم شناختی تملیک تدریجی در پیش فروش ساختمان اهمیت داده اند، معتقدند، در این نوع بیع گرچه انتقال مالکیت به تدریج صورت می گیرد، ولی به هر صورت عقد مذکور از ابتدای انعقاد قرارداد، عقد تملیکی محسوب می شود و با ارائه سند پایان کار، انتقال مالکیت تدریجی پیش خریدار کامل شده و پایان می پذیرد. در این تحقیق، تأثیر شرط تنظیم سند رسمی انتقال بر اعتبار این گونه قراردادها مورد بررسی واقع شده و با تحلیل رویه قضایی و قانون پیش فروش ساختمان تلاش دارد ، به ضمانت اجرای نقض تشریفات ثبتی قرارداد پیش فروش ساختمان بپردازد و که در حقوق ایران، تنظیم سند رسمی به طور عموم وسیله اثبات (نه ثبوت) قرارداد پیش فروش ساختمان است.